Nossos avós construíram riqueza de uma maneira que parece simples: compraram imóveis e, ao longo dos anos, viram seus valores subirem. Esse imaginário coletivo alimenta até hoje a crença de que o "tijolo" é um investimento seguro e vencedor. Mas será que houve de fato ganho real, ou seja, acima da inflação e dos custos envolvidos? Ou foi apenas uma preservação de valor em um contexto econômico muito diferente do atual?
1. Ganho nominal não é ganho real
Muitas vezes ouvimos que "um apartamento comprado por 100 mil cruzeiros nos anos 1970 hoje vale milhões". Esse dado impressiona, mas precisa ser contextualizado. O Brasil enfrentou décadas de inflação exorbitante — que chegou a ultrapassar 80% ao mês no auge dos anos 1980 — e isso distorce a percepção do valor real dos imóveis.
Quando ajustamos os valores nominais pela inflação oficial, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), ou fazemos uso do IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais), calculado pelo Banco Central, percebemos que a valorização real dos imóveis no longo prazo foi mais modesta do que o senso comum sugere. Em alguns períodos, os imóveis simplesmente acompanharam a inflação; em outros, até perderam poder de compra.
2. A inflação galopante e a memória da riqueza imobiliária
A impressão de que os imóveis "sempre deram lucro" tem explicações claras. Entre os anos 1970 e início dos 1990, a alta inflação fazia com que os preços, reajustados frequentemente, parecessem subir de forma contínua e segura. Além disso, os aluguéis eram corrigidos por índices oficiais, como o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), protegendo o rendimento dos proprietários.
Outro ponto relevante é que o investidor brasileiro tinha pouquíssimas alternativas. A poupança frequentemente perdia para a inflação, o mercado acionário era incipiente e de baixa liquidez, e não havia fundos estruturados ou acesso a ativos internacionais. Nesse contexto, o imóvel se consolidou como refúgio natural: tangível, culturalmente associado a segurança e, sobretudo, capaz de preservar valor em meio ao caos monetário.
Com poucas alternativas financeiras estáveis, o imóvel era visto como um dos principais refúgios para preservar patrimônio contra a corrosão monetária. No entanto, essa aparente riqueza foi, em grande parte, uma recuperação do poder de compra perdido pela moeda e não um ganho real de capital. Apenas imóveis adquiridos em locais estratégicos e em cidades em forte crescimento urbano conseguiram capturar ganhos reais expressivos.
3. E hoje, há ganho real?
No cenário atual, a resposta depende do lugar e do momento. Cidades como Curitiba, Vitória e Florianópolis têm apresentado valorização real consistente nos últimos anos, superando a inflação e gerando ganhos reais para investidores. Porém, em muitas outras regiões a apreciação imobiliária foi tímida e, somando-se impostos, custos de manutenção e períodos de vacância, o retorno líquido pode ser bastante inferior ao esperado.
Além disso, vivemos um contexto oposto ao passado: hoje o investidor brasileiro dispõe de um amplo cardápio de opções. Fundos de investimento, Tesouro Direto, ativos internacionais e produtos sofisticados permitem montar carteiras diversificadas com liquidez, eficiência tributária e maior previsibilidade. Nesse cenário, apostar exclusivamente no imóvel como motor de enriquecimento é abrir mão de alternativas muito mais eficientes.
Isso evidencia que o imóvel não é mais um investimento que "funciona na base da regra". A geração de ganho real depende de uma combinação de fatores — localização, tipo de imóvel, condições de mercado e horizonte do investidor. Estratégia e estudo atento são agora indispensáveis.
4. Devemos considerar o aumento do valor do imóvel?
Sim, a valorização do imóvel faz parte do retorno total, assim como os dividendos em ações. No entanto, essa valorização depende muito do ciclo econômico, localização e liquidez do ativo imobiliário. Compras feitas em locais inadequados ou nos picos de preços podem resultar em retornos reais decepcionantes.
Além disso, o ganho só é efetivo ao concretizar a venda e converter o ativo em moeda corrente. Antes disso, é uma valorização contábil que pode não se materializar. E mesmo na venda, custos de transação e impostos sobre ganho de capital diminuem o lucro líquido.
5. O desafio contemporâneo do investidor imobiliário
Hoje, o investidor precisa lidar com três importantes desafios:
- Preço relativo elevado: O metro quadrado em várias capitais está muito caro em relação à renda média da população, dificultando a compra com potencial de ganho.
- Custo de oportunidade alto: Com a taxa Selic em torno de 15% ao ano, o retorno líquido do imóvel precisa ser muito atrativo para justificar a imobilização do capital, dado que alternativas financeiras oferecem rendimentos competitivos e liquidez.
- Atritos e custos: Impostos, manutenção, vacância e custos de transação corroem o retorno líquido do investimento imobiliário.
Conclusão
Nossos avós construíram riqueza num Brasil muito diferente: com inflação galopante, urbanização acelerada e poucas opções seguras de investimento. A inflação corrigia automaticamente os valores nominais dos imóveis, criando a sensação de lucro fácil e garantido. Hoje, com a inflação controlada e um cenário econômico mais complexo, o imóvel pode sim proporcionar ganhos reais, mas isso depende essencialmente de múltiplos fatores — localização, ciclo de mercado, prazo e estratégia.
Portanto, o “tijolo” continua sendo um investimento sólido, mas deixou de ser um caminho automático para enriquecer. O investidor moderno precisa enxergá-lo como parte de uma alocação diversificada e estratégica, aproveitando também o amplo leque de alternativas financeiras que não existiam no passado.
